Проем в несущей стене

Случается, что в процессе ремонта, перепланировки, переустройства возникает необходимость сделать в жилище новый проем либо расширить уже имеющийся. Нередко такая переделка имеет отношение к несущим стенам дома. Как выполнить работы, чтобы не нарушить законодательство и не снизить прочность постройки? Какая документация понадобится, чтобы согласовать устройство проема в несущей стене, и что будет, если произвести изменения без согласования с государственными органами?

Содержание статьи

1. Несущие стены и проемы в них: что это такое;
2. Разрешено ли делать проем в несущей стене;
3. Зачем нужны проемы в несущих конструкциях;
4. Особенности согласования в зависимости от материала стен;
5. Необходимая документация;
6. Ответственность за несогласованный проем в стене;
7. Заключение.

Несущей стеной называется часть конструкции здания, которая удерживает на себе основную нагрузку – вес вышележащих элементов (балок, плит, перегородок и пр.), распределяет ее по всему периметру и передает на фундамент. Вместе с основанием и плитами перекрытий такие стены отвечают за прочность постройки, ее устойчивость. Место их нахождения можно узнать из проектной документации, оформляемой при возведении многоквартирного дома.

В качестве материала для строительства чаще всего применяют:

• кирпичи;
• панели из железобетона;
• монолитные блоки.

Проем в несущей стене – это сделанный в ней сквозной вырез. Он уменьшает прочность данного структурного элемента, поэтому важно вырезать его правильно. В противном случае есть риск увеличения нагрузки на другие элементы и, как следствие, нарушения целостности конструкции, прогиба отдельных частей, появления трещин, частичного разрушения или даже полного обрушения здания. Именно поэтому такие работы нельзя проводить самостоятельно, без согласования.

В российских законах не существует прямого запрета на изменение конструкции несущей стены посредством нового проема либо расширения старого. Однако делать его можно не в любом месте и не в каждой многоэтажке.

Нормативно-правовые аспекты

В России осуществление переустройства, перепланировки помещений, находящихся в МКД, регулируется статьей 26 Жилищного Кодекса РФ, различными региональными нормативными актами, ГОСТ, СНиП, сводами правил, санитарными и противопожарными нормами, регламентами. Проводить такие работы согласно п. 1 вышеуказанной статьи ЖК можно только после получения разрешения от органа местного самоуправления. Исходя из региона, это может быть:

• жилищная инспекция;
• городская администрация;
• областная администрация.

В российской столице и Подмосковье вопрос регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г № 508-ПП. Согласование проемов в несущих стенах с выдачей соответствующего разрешения согласно п. 2.2.4 Приложения № 1 к ППМ в Москве отдано Мосжилинспекции, в Подмосковье – межведомственным комиссиям администраций соответствующих районов.

Для оформления разрешения владельцу жилища сначала необходимо получить:

• для ремонтных работ, которые пока планируются – техническое заключение (ТЗ) о возможности их проведения;
• в случае когда нужно узаконить уже выполненные без согласования с государственными структурами действия – техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• проект перепланировки, переустройства.

Исходя из формулировок ГОСТ 31937-2011, выполнить обследование здания и выдать ТЗ могут специализированные организации с новейшей приборной базой, командой опытных специалистов с высокой квалификацией. В соответствии с п. 1.4.7 Приложения № 3 к вышеуказанному ППМ в Москве и ряде областных районов техзаключение, в случаях, когда затрагиваются несущие элементы, разрешено разрабатывать и выдавать только проектному бюро, являющемуся автором проекта дома. Обычно это один из государственных проектных институтов:

• АО «МНИИТЭП»;
• АО «ЦНИИЭП жилища»
• АО «Моспроект».

Если дом признан исторической застройкой либо проектант уже прекратил юридическое существование, получить ТЗ можно в ГБУ «Экспертный центр».

Если выносится положительное заключение, далее следует разработка проекта строительных работ с учетом прописанных в заключении требований, выводов и рекомендаций и сбор проектной документации. В соответствии с п. 2.2.6 Приложения № 1 от 25 октября 2011 г. к ППМ № 508-ПП, проектирование может осуществлять только компания с допуском СРО. Именно она впоследствии будет ответственной за проведение и результаты работ, для чего с ней заключается соответствующий договор авторского надзора. На его основании организация будет контролировать, чтобы переделка проводилась правильно, в строгом соответствии с имеющимся проектом.

Справка: некоторые районы Московской области, такие как Видное, Дзержинский, Дмитров, не согласуют проведение работ, касающихся несущих конструкций. Согласование здесь осуществляется в регламентном порядке.

Факторы, учитываемые при принятии решения госорганами

При принятии решения государственными органами о разрешении или запрете создания проемов в несущих конструкциях учитывается ряд факторов:

• проект здания, его серия, тип;
• материалы и технологии, используемые при строительстве;
• этаж, на котором расположена квартира или помещение (чем он ниже, тем больше нагрузка на несущие элементы и тем труднее делать проем), общее число этажей в многоквартирном доме;
• толщина стен, вес перекрытий;
• техническое состояние дома, ограждающих и несущих элементов, степень их износа;
• расположение стыков перекрытий;
• в случае если работы будут вестись на последнем этаже – состояние чердака, межэтажных перекрытий;
• наличие дефектов как открытых, так и скрытых в перекрытиях, фундаменте.

Немаловажное значение имеет уже сделанная перепланировка у соседей в жилище снизу или сверху, затронувшая несущие элементы. В данном случае, конструктивная прочность здания уже уменьшена, что снижает шансы на получение положительного решения от жилищных служб. Если оно все же будет выдано, то проем придется делать над (или под) соседским, не в шахматном порядке.

Резка проема может потребоваться в различных ситуациях:

• чтобы увеличить дверной проем в несущей стене;
• для обустройства окна и лучшего освещения помещений;
• для устройства дополнительного входа с улицы, прилегающей территории, с оставлением уже существующего дверного проема;
• для нового входа с заделкой имеющегося;
• для разделения (объединения) комнат;
• в декоративных целях.

При этом проем делается на расстоянии не менее 1 м от наружной стены, нельзя осуществлять резку рядом с уже имеющимся сквозным вырезом. Согласовать полный демонтаж несущего элемента в большинстве случаев невозможно.

Возможность получения разрешения на проведение работ во многом зависит от материала, из которого возведены стены объекта, а также технологии его строительства. Порядок вырезки проема в несущем элементе должен быть прописан в проекте, подготовленном компанией с допуском СРО.

Часто в нем имеется пункт о необходимости сведения к минимуму использование ударных инструментов, таких как перфоратор и отбойный молоток, во избежание негативного вибрационного воздействия на здание, осыпания кирпичных стен, появления трещин в бетоне. Наиболее приемлемым вариантом является резка алмазными дисками.

Панельные дома

Согласовывать проем в несущей стене панельного дома труднее всего в сравнении с домами из других материалов, т. к. в нем почти все стены (внешние, внутренние) являются несущими. Ненесущие перегородки имеются в небольшом числе.

Устройство проема в данном случае имеет особенности: его можно организовать не только в соответствии с согласованным индивидуальным проектом, но и используя типовой проект, по которому в разных местах строились однотипные дома со схожей планировкой. Это позволит сэкономить деньги и понять, какие из стен в квартире - несущие.

Чтобы выяснить строился дом по специально разработанному для него индивидуальному проекту или это типовое строение, и какая компания была его разработчиком, необходимо узнать об отсутствии или наличии у здания типовой серии. В Москве и Подмосковье проектировщиком почти 90% серий панельных домов является АО «МНИИТЭП». И тут есть несколько вариантов положительного или отрицательного решения по возможности выполнения дверного проема в несущей стене:

1. Многоквартирный дом сдан после 2007 г., автор проекта – «МНИИТЕП» или «Моспроект». В данном случае получить разрешение на внесение изменений в несущие конструкции не удастся, т. к. МКД таких типовых серий строились со специальной защитой от прогрессирующего обрушения. Делая проем, не отображенный в проекте, строители тем самым нарушают данную защиту в несущем элементе. Кроме того, в этих домах запрещено устранять в оконно-дверном проеме перед балконом или лоджией блок под окном. Зато имеются специальные места (обычно они находятся между кухней и комнатой) без рабочей арматуры и более тонкие по сравнению с другими несущими элементами, называемые у строителей «вафлей», которые разрешено убирать;
2. Дом сдан в эксплуатацию после 2007 г., но авторы проекта – ни АО «МНИИТЭП», ни АО «Моспроект». На такие сооружения вышеназванные ограничения не действуют;
3. Здание спроектировано АО «МНИИТЭП» либо АО «Моспроектом», но введено в эксплуатацию до 2007 г. или авторами проекта являются другие организации. В данном случае при соблюдении ряда требований есть шанс получить разрешение сделать окно или дверной проем в несущей стене;

Стоит иметь в виду, что, как правило, АО «МНИИТЭП» запрещает делать ремонт квартиры с выполнением проема в несущей конструкции на 1-ом и 2-ом этажах здания, т. к. в этом случае дом может не выдержать нагрузок этажей, расположенных выше.

Кирпичные дома

В кирпичных многоэтажках несущими, как правило, являются ограждающие стены, а также некоторые внутренние перегородки. Такие здания более прочные по сравнению с панельными, т. к. нагрузка в них распределяется равномерно.

Поэтому получить разрешение на расширение или новый оконный, дверной проем в данном случае проще, но к обустройству окон или дверей предъявляется больше условий: перед тем, как резать кирпич, необходимо принять меры для усиления плит перекрытия подпорками или установления укрепляющих металлоконструкций, а также по снятию нагрузки с места планируемого проема и переноса ее на другой участок стены посредством швеллеров. В противном случае, долбление или резка кирпича может спровоцировать обрушение.

Монолитные дома

Монолитно-каркасное строительство представляет собой технологию возведения дома путем установления железобетонного каркаса, состоящего из перекрытий и опорных колонн, к которому впоследствии достраивают ограждающие элементы. Большинство стен в таких зданиях не являются несущими.

Согласование внесения изменений в несущие стены монолитных домов имеет свои нюансы: разрешено делать проемы только в длинных стенах. Если ремонт затронет колонны или пилон, разрешение получено не будет.

В связи с тем, что выполнение работ по резке проема в несущих конструкциях связано с безопасностью живущих в доме граждан, важно четкое соблюдение всех необходимых правил и требований, включая грамотное оформление документов. В соответствии с п. 2 статьи 26 ЖК РФ для согласования с соответствующим государственным органом (в Москве – с Мосжилинспекцией) таких работ, владельцу квартиры необходимо подать следующие документы:

• заявление по утвержденной форме;
• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (необязательны к предъявлению, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН);
• проект здания, разработанный организацией с допуском СРО, а если при перепланировке, переустройстве к помещению присоединяется часть общего имущества МКД – согласие всех собственников жилья в форме протокола общего собрания;
• технический паспорт (по желанию заявителя);
• согласие всех членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма, в случае передачи наймодателем нанимателю таких полномочий;
• если здание или квартира являются культурным, историческим, архитектурным памятником – заключение соответствующего органа по охране указанных памятников (по желанию заявителя).

В процессе реконструкции, перепланировки и после выполнения работ необходимо оформить и получить еще ряд документов:

• акт о проведении скрытых работ по усилению проема усиливающими элементами, скрытыми под декоративными материалами или отделочными слоями – штукатуркой, плиткой, выдаваемый строителями, лицензированными допуском СРО;
• копию допуска саморегулируемой организации – строительной бригады, осуществляющей ремонт. При его отсутствии строители не смогут подписать вышеназванный акт, что чревато вскрытием отделки и переделыванием части ремонтных работ;
• договор подряда (соглашение) на выполнение ремонтно-строительных работ, копия которого предоставляется в Жилинспекцию;
• журнал выполнения ремонто-строительных работ, заполняемый руководителем строительной бригады и собственником жилья, фиксирующих ход ремонта.

В Москве, по завершении резки проема в квартиру приглашается инспектор Мосжилинспекции, который, в случае удовлетворения выполненными изменениями в несущей конструкции, выдает акт о завершенных работах. Его должны подписать и заверить печатями проектная и строительная организации. Документ предоставляется в БТИ для получения нового технического паспорта и в Росреестр, где выдают технический план уже с обновленной планировкой.

Внесение изменений в несущие стены дома без согласования с государственными органами влечет за собой административную ответственность, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ. Согласно п. 2 вышеуказанной статьи за самовольные перепланировку, переустройство в МКД физическому лицу грозит штраф до 2500 руб.

Однако в случае аварийности дома, тяжелых для жизни и здоровья жильцов последствий из-за внесенных в конструкцию изменений, виновнику может грозить уголовная ответственность, вплоть до лишения свободы.

Кроме того, виновные должны будут выполнить требования Жилинспекции и устранить незаконные изменения, вернув конструкции первоначальный вид, пройдя всю процедуру согласования.

Согласование такого вида перепланировки как устройство или расширение проема в несущей стене — достаточно сложная задача. Юридически это возможно, но на практике существует очень много нюансов и сложностей в подготовке документов. Так как наша компания специализируется на подобных задачах, вы существенно можете увеличить свои шансы на согласование, обратившись к нам.