Как узаконить перепланировку в квартире в Москве

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ под перепланировкой помещения в многоквартирном доме следует понимать такое изменение конфигурации помещения, после которого необходимо вносить изменения в техпаспорт.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, проводить перепланировку следует с соблюдением всех требований российского законодательства, предварительно согласовав работы с органами местного самоуправления.

Однако случается так, что граждане изменяют конфигурацию квартиры или помещения самостоятельно, без каких-либо согласований, либо не по тому проекту, который был утвержден административными органами.

Как узаконить выполненную перепланировку, можно ли легализовать несогласованные действия в судебном порядке? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Содержание статьи

1. Каков порядок узаконивания перепланировки квартир?
   • Способы узаконивания выполненных перепланировок
   • Что не нужно и что нужно узаконивать
   • Порядок узаконивания перепланировки квартиры
2. Какие виды перепланировок узаконить нельзя?
3. Каковы пошаговые действия по признанию перепланировки законной?
   • Получение документов технического учета
   • Заказ технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ
   • Подача запроса и документов
   • Получение акта о завершенной перепланировке
4. Как узаконить перепланировку в судебном порядке?
5. Почему могут отказать в узаконивании перепланировки?
6. Какие документы нужны?
7. Штраф за «самоволку»

Основной сложностью узаконивания уже выполненной, самовольной планировки является необходимость доказывания собственником того факта, что все проделанные работы отвечают установленным требованиям. Любые, даже незначительные несоответствия, могут привести к отказу в согласовании. Причем доказать надо будет соответствие и федеральному, и региональному законодательству.

Возможны 2 способа, чтобы узаконить выполненную перепланировку в квартире:

• административный, посредством обращения в соответствующие государственные органы и оформления акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке;
• судебный, если не будет получено согласование.

В зависимости от региона нахождения помещения требования к составу проектной документации, необходимому пакету документов и составу работ может быть разным.

Согласно пункту 25 508-ПП, москвичам не нужно узаконивать в Мосжилинспекции следующие проведенные ранее работы:

• косметический (отделочный) ремонт квартиры, включая переклейку обоев, замену отделочного покрытия потолка, пола;
• остекление лоджии, балкона;
• установку кондиционера на фасаде (если дом не зарегистрирован в реестре объектов культурного наследия).

В соответствии с п. 2.2. 508-ПП, необходимо узаконивание следующих, ранее проведенных, но не согласованных работ по перепланировке:

• работы, затрагивающие несущие стены;
• перенос ванной комнаты, туалета, совмещенного санузла, изменение их границ;
• проемы в перекрытиях и несущих стенах (их устройство и заделка);
• пандусы, ступени, лестницы, подиумы (устройство, разборка);
• объединение, разделение обособленных помещений, изменяющее их границы;
• в домах с деревянными перекрытиями – устройство полов, изменение их конструкции, устройство перегородок, их разборка;
• установка перегородок, изготовленных из материалов, превышающих нагрузку на перекрытие в 150 км/м2;
• перенос кухни-ниши, кухни;
• устройство антресоли, площадь которой не превышает 40% от площади помещения (квартиры);
• работы по созданию, изменению формы и ликвидации дверных и оконных проемов лоджий и балконов, не затрагивающие архитектурный облик здания.

Порядок процедуры узаконивания выполненной ранее перепланировки в квартире выглядит таким образом:

• получение документов технического учета, включая техпаспорт;
• заказ у проектной организации – члена СРО, технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ;
• подача в орган местного самоуправления заявления об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке;
• оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке;
• внесение изменений в документы технического учета, подготовка технического плана;
• предоставление технического плана в Росреестр.

Если госорганы откажутся узаконить перепланировку, можно обратиться с административным иском в суд. В случае вынесения судебного решения в пользу собственника жилого помещения нужно снова заказать технический план и подать заявление в Росреестр.

Согласно пункту 9 508-ПП, собственник, не сможет узаконить перепланировку в квартире в следующих случаях:

• самовольные работы привели к тому, что после них помещение и смежные с ним помещения признали непригодными для проживания;
• были нарушены прочность и устойчивость несущих конструкций, способные привести к их разрушению;
• на общеквартирных (общедомовых) инженерных сетях установили регулирующее либо отключающее оборудование, влияющее на расход ресурсов в смежных помещениях;
• осуществили частичный или полный демонтаж технических и вентиляционных шкафов (коробов), вмешательство в функционирование системы вентиляции (изменение сечения ее каналов, ликвидация);
• затруднили доступ в многоквартирном доме к отключающим устройствам, инженерным коммуникациям, что привело к ухудшению условий для проживающих в нем жильцов, эксплуатации здания;
• увеличили нагрузки на несущие стены выше допустимых норм, отраженных в проекте, ослабили несущие способности элементов конструкций дома;
• установили или перенесли на балкон, лоджию, террасу, веранду, радиаторы отопления, подключенные к центральному отоплению, общедомовой системе горячего водоснабжения;
• устроили полы с подогревом, подключив их к общедомовым системам отопления или горячего водоснабжения;
• вырубили ниши, устроили проемы, пробили отверстия в монолитных стенах-пилонах, колоннах, стенах-диафрагмах;
• в типовом многоквартирном доме осуществили штробление стеновых панелей (в том числе, в местах под внутренними конструкциями), плит перекрытий, в горизонтальных швах, создав канавки для прокладки электрического кабеля, разводки трубопроводов;
• перевели техническое подполье, предназначенное для размещения коммуникаций, в подвал;
• разместили газифицированную кухню под и над жилыми комнатами;
• объединили жилую комнату с газифицированным помещением;
• сделали перепланировку в помещениях, являющихся общим имуществом (чердак, технический этаж);
• соорудили балкон, лоджию, веранду либо увеличили площадь уже имеющихся на 2-м этаже и выше;
• сделали проем между газифицированной кухней и жилой комнатой без установки дверей;
• объединили внутренние помещения с балконом, лоджией, верандой, террасой;
• в многоквартирном доме
• установили дымоход или вентиляционный короб на главном фасаде;
• сделали новую антресоль или расширили площадь уже имеющейся, что привело к тому, что общая площадь антресолей в квартире превысила 40% от площади всего помещения;
• в цокольном этаже, подвале понизили отметку пола, изъяв грунт;
• осуществили работы, затронувшие внешний облик здания (изменили высоту конька, уклон крыши, обустроили слуховые и мансардные окна), вследствие чего изменились габариты помещений;
• за пределами внешних стен квартиры провели работы по установке витрины, наружного тамбура;
• осуществляя объединение или разъединение помещений, приведшее к изменению их границ, проложили транзитные инженерные сети через смежные помещения;
• на эксплуатируемой кровле многоэтажки в пределах имеющихся границ террасы создали навесы (в том числе остекленные), увеличившие высоту многоквартирного дома, соорудили помещения, надстроив стены (в т. ч. наружные), и оснастили их отоплением, изделиями технического назначения, применяемыми в канализационной, вентиляционной системах, системах газоснабжения и водоснабжения.

Кроме того, не узаконят перепланировки, сделанные в аварийных зданиях, выполненные с нарушением правил пожарной безопасности, эксплуатационных, санитарно-гигиенических, строительных норм.

Чтобы узаконить ранее выполненные работы по перепланировке, необходимо выполнить ряд действий.

Чтобы подать заявку на узаконивание, необходим технический паспорт на квартиру. Получить его можно в территориальном управлении Бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве это – МосгорБТИ, в Подмосковье - МОБТИ. Прибывший на место техник произведет все необходимые замеры и зафиксирует различия между первоначальным состоянием квартиры, отраженном в архивных документах (поэтажном плане и экспликации объекта до перепланировки), и нынешнем ее видом, отметив в техническом паспорте различия: в Москве – красными линиями, в Московской области – черными линиями и штампом с надписью о наличии несогласованных перепланировок.

Данный документ необходим в соответствии с пунктом 16 № 508-ПП и оформляется проектной организацией, членом СРО.

В документе, состоящем из текстового и графического разделов, содержатся схемы расположения несущих конструкций, перегородок, планы помещения до и после перепланировки, необходимые расчёты несущей способности отдельных конструкций и делаются выводы о допустимости произведенных ранее работ, их безопасности.

ТЗК оформляется автором проекта дома, если при перепланировке затронуты несущие конструкции, включая:

• устройство антресолей;
• демонтаж в панельных домах участков стеновых панелей;
• работы в многоквартирных домах, имеющих деревянные перекрытия.

Если информации об авторе нет, либо он отсутствует, техническое заключение готовит организация, отобранная Правительством Москвы (в настоящее время ГБУ «Эксертный центр»).

В Московской области такие ограничения отсутствуют и техническое заключение может быть разработано организацией, являющейся членом СРО, вне зависимости от затрагивания несущих конструкций.

В уполномоченные госорганы, отвечающие за узаконивание перепланировок, подается заявление (запрос) об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, который, в соответствии со статьей 28 ЖК РФ, является подтверждением завершения процесса перепланировки, а также все требуемые документы. В Москве такой организацией является Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция), запрос в нее направляется строго в электронном виде через сайт mos.ru, на котором нужно заполнить соответствующую форму.

Инспектор Мосжилинспекции изучает информацию, указанную в техническом заключении и других поданных документах, предварительно выясняя, не было ли при выполнении работ нарушений существующих правил и норм. Далее инспектор выезжает на объект и проверяет, соответствует ли реальная планировка той, которая отображена в ТЗК:

• при обнаружении нарушений инспектор выносит решение об отказе в оформлении акта и выдаёт предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. В случае неисполнения предписания в установленный срок Мосжилинспекция подаёт исковое заявление в суд о принудительном исполнении предписания. Также, по решению суда, квартира может быть продана с публичных торгов.
• если имеются отличия между существующей планировкой и отображенной в техническом заключении, но они не нарушают норм, инспектор может выдать отказ в оформлении акта с рекомендациями устранить выявленные разночтения;
• если отличий и нарушений не обнаружится, инспектор оформляет акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

Для внесения измененных данных в ЕГРН, необходимо получить технический план. Его готовит кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Когда документ будет готов, то его предоставляют в орган регистрации прав – Росреестр.

Как узаконить перепланировку в квартире через суд? Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ, квартиру, расположенную в многоквартирном доме, можно сохранить в перепланированном виде на основании судебного решения, если будет установлено, что ее текущее состояние не нарушает прав и законных интересов граждан, а также не угрожает их жизни и здоровью.

Поэтому, получив отказ в согласовании перепланировки, можно обратиться с исковым заявлением в суд по месту регистрации либо по месту нахождения госоргана, согласующего перепланировки, указав последнего в качестве ответчика.

В административном исковом заявлении в качестве причин, почему отказ нужно считать незаконным, помимо вышеназванной причины можно указать, что все работы были выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП).

Чаще всего суды встают на сторону собственников жилья. Ведь вряд ли проектная организация с допуском СРО выдала бы техническое заключение на перепланировку, выполненную с нарушением существующих норм. Имея на руках судебное решение об узаконивании перепланировки, у кадастрового инженера БТИ можно заказывать новый технический план, который затем предоставляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

В соответствии с Постановлением № 508-ПП, приемочная комиссия может отказаться узаконить перепланировку в квартире, в случае:

• несоответствия выполненных работ федеральному законодательству и законодательным актам Москвы;
• несоответствия перепланировки техзаключению, выданному проектной организацией;
• непредставление заявителем членам приемочной комиссии доступа в квартиру, в которой была выполнена неузаконенная перепланировка, в течение 15 рабочих дней с даты подачи запроса на выдачу акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

Отрицательное решение Комитета по архитектуре и градостроительству при рассмотрении техзаключения тоже может быть причиной отказа.

Для получения акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помимо запроса необходимо предоставить:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость либо выписку из Росреестра;
• техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ;
• техпаспорт или поэтажный план с экспликацией (до перепланировки);
• согласие всех собственников помещения;
• если действует представитель – доверенность.

Если в ЕГРН есть сведения о зарегистрированных правах, а в органе исполнительной власти Москвы, отвечающем за управление и распоряжение недвижимостью, хранятся правоустанавливающие документы на помещение, то техпаспорт и документы о собственности заявитель подает по желанию.

На основании части 2 статьи 7.21 КоАП РФ, за самовольную перепланировку квартиры физлицо несет административную ответственность в виде штрафа в сумме от 2000 до  2500 руб., должностное лицо – от 4000 до 5000 руб., юрлицо – от 40000 до 50000 тысяч рублей.