Просторная светлая квартира, где у всех есть свое личное пространство — мечта каждой семьи. Покупка нового жилья — весьма хлопотное и затратное мероприятие. Но если вдруг соседи выставили на продажу смежную квартиру — считайте, что вам улыбнулась удача. Это отличный шанс увеличить жилую площадь за счет объединения. Затраты при этом будут несоизмеримо меньше.
А если вы не нашли на рынке недвижимости подходящий вариант — купите две квартиры в новостройке и создайте жилище вашей мечты сами.
Преимущества объединения
Главное преимущество присоединения соседней квартиры — вы остаетесь дома. Привычный район, соседи, с которыми успели подружиться, а самое главное — детям не нужно подыскивать новый сад и школу. Покупатели смежных квартир чаще всего — многодетные семьи, которым необходимо больше не только жилых комнат, но и дополнительных помещений. В одной из кухонь можно оборудовать игровую, во втором санузле установить на инженерные коммуникации заглушки и обустроить кладовую или гардеробную.
Второй плюс — возможность сделать перепланировку, переделав пространство на свой вкус. Комнаты можно объединять, демонтируя ненесущие перегородки, или наоборот разделять — все зависит от потребностей вашей семьи.
Ну и наконец, меньше соседей за стеной — весомый аргумент в пользу любителей тишины и покоя.
Объединение квартир в новостройке
Можно ли купить две квартиры в новостройке и объединить их на стадии строительства дома? Этот вопрос часто задают новоселы, которые приобрели смежные площади с расчетом сделать их перепланировку. К сожалению, сегодня это запрещено. Контролирующие органы принимают завершенный объект, сопоставляя фактически построенные квартиры с проектной документацией. Внесение изменений в проект влечет за собой прохождение повторной экспертизы — весьма дорогостоящей процедуры, поэтому объединение квартир и различного рода перепланировки обычно выполняются после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи жилплощади новоселам.
Варианты перепланировок
Объединять квартиры можно двумя способами:
-
По горизонтали — устроив проем в межквартирной стене или же присоединив часть приквартирного холла. Оба способа имеют свои нюансы. Выполнение проема требует обследования состояния конструкции стены, определение ресурса ее несущей способности, расчета усиления, а также проведения сложных и дорогостоящих работ — алмазной резки, сверления и прочих (в случае если стена несущая). Присоединение общедомового имущества технически проще, однако потребуется провести общее собрание жильцов и заручиться поддержкой не менее 66,7 % собственников.
-
По вертикали — когда квартиры расположены друг под другом. В этом случае проем выполняется в перекрытии, впоследствии в нем монтируется лестница. На практике к такому способу прибегают очень редко — это дорогостоящая процедура и в плане проектных расчетов, и в части демонтажно-монтажных работ.
Чаще всего объединяют квартиры в монолитных новостройках, где межквартирные стены не являются несущими или в зданиях сталинской постройки — где собственники хотят получить полногабаритное жилище в доме с историей. Перепланировки в панельках или кирпичных хрущевках встречаются очень редко — жилье здесь менее ликвидно и продать такую квартиру впоследствии будет сложно.
Помимо объединения площадей в квартирах часто изменяют назначение помещений. Например, новые собственники хотят обустроить большую кухню или расширить ванную. Однако узаконить получится далеко не все варианты.
Нормами запрещено:
- располагать «мокрые зоны» над жилыми помещениями за исключением квартир, расположенных на втором этаже, при условии, что первый этаж в доме занимают нежилые помещения;
- затрагивать общедомовые инженерные сети, расположенные в квартире: уменьшать размер вентиляционных шахт и технических коробов, переносить стояки водоснабжения, канализации и отопления;
- присоединять к квартире балконы и лоджии;
- располагать жилые помещения под санузлами и кухнями верхней вышерасположенной квартиры.
Порядок действий
Для объединения квартир в одну и последующего узаконивания необходимо:
-
Разработать проект перепланировки, по которому в дальнейшем будут
выполняться работы. Сделать это может любая проектная организация. Для этого
потребуются:
- правоустанавливающие документы на обе квартиры — свидетельства о государственной регистрации или выписки из ЕГРН;
- технический план на каждую квартиру. Документ изготавливает аккредитованный кадастровый инженер — сотрудник БТИ или кадастрового центра (в Москве наличие поэтажного плана БТИ – обязательно). Заказать его можно, обратившись в МФЦ лично или по электронной почте. На новостройки выход специалиста не требуется — технический паспорт действителен в течение трех лет.
- Согласование проекта с ведомствами и организациями на предмет соответствия пожарным и санитарно-эпидемиологическим и другим нормам. Часто проектировщики берут эту задачу на себя, в противном случает придется самостоятельно обходить все инстанции.
-
Получение разрешения на перепланировку. Итоговый вердикт о возможности
переделать квартиру выносит Мосжилинспекции или администрация городского
округа, в зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Помимо
согласованного проекта может потребоваться:
- согласие от остальных собственников жилых помещений если перепланировка затрагивает общедомовое имущество;
- разрешение органов культурного наследия если объект входит в реестр объектов культурного наследия;
- прочие документы по запросу.
- Отдельного внимания заслуживают квартиры, приобретенные в ипотеку. Такое жилье находится в залоге у банка, который фактически является его сособственником. Любые планировочные изменения запрещены, так как они могут снизить ликвидность недвижимости, поэтому перед перепланировкой необходимо обратиться в банк за консультацией.
- Строительно-монтажные работы по перепланировке.
- Предъявление выполненных работ надзорным органам, которые сопоставляют фактический результат с проектом.
- Заказ обмеров объединенной квартиры и изготовление нового технического плана. Работы выполняет кадастровый инженер аккредитованного центра или БТИ.
- Внесение изменений об объекте недвижимости в ЕГРН.
- Оформление нового лицевого счета на коммунальные услуги в обслуживающей управляющей компании или ТСЖ. Для этого нужно предъявить разрешение на перепланировку, паспорт собственника, правоустанавливающие документы — выписку из ЕГРН с новым номером квартиры и другие документы по запросу.