Разделение квартиры на студии

Вариант с выделением из квартиры однокомнатных студийных помещений набирает популярность, особенно в крупных городах, где высокая стоимость недвижимости. Такой подход позволяет собственникам получать дополнительный доход от аренды, ведь под сдачу идет не одно помещение, а несколько.

Главное при разделении квартиры на студии — соблюдать законодательные и технические нормы, чтобы избежать возможных проблем. Рассказываем обо всех нюансах «дробления» и отвечаем на часто задаваемые вопросы.

Что стоит учесть

Прежде чем приступить к разделению, необходимо тщательно подготовиться и изучить все аспекты:

1. Разделение квартиры на студии регулируется Жилищным кодексом РФ. Любая перепланировка должна быть согласована с местными органами власти и зарегистрирована в Росреестре. Возможен и отказ в тех случаях, когда планируется демонтировать несущие стены, устанавливать окна в новых местах и проводить другие операции, нарушающие целостность многоквартирного дома и технику безопасности.
2. Есть строгие технические ограничения:
   • разделить можно квартиру на 1-м этаже, если он занят нежилыми помещениями — на 2-м;
   • площадь должна быть не менее 8 квадратных метров на жилую комнату, кухня — не менее 5;
   • для каждой студии обязательны естественное освещение и вентиляция;
   • звукоизоляционные перегородки должны соответствовать СНиП 23-03-2003 «Защита от шума»;
   • каждое выделенное жилье должно иметь отдельный вход;
   • необходимо учитывать СНиПы по водоснабжению и водоотведению, санитарные нормы для кухонь и санузлов;
   • для каждой студии предусматриваются отдельные коммуникационные системы, независимые от других помещений.

Разделение — процесс сложный и многоэтапный, поэтому требует внимательного подхода и знания всех нюансов. Правильная подготовка и соблюдение нормативов помогут вам избежать штрафов, а также обеспечить будущим арендаторам комфорт и безопасность.

Как накажут за самовольное разделение

Выделение из квартиры студий без соответствующих согласований с органами власти может повлечь серьезные юридические и финансовые последствия:

• штраф в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ;
• иск со стороны органов МСУ или управляющей компании о приведении помещения в первоначальное состояние, если перепланировка нарушает строительные нормы и угрожает безопасности жильцов и соседей;
• возмещение убытков и морального вреда, если самовольная разбивка причинила вред соседям.

Кроме административной и гражданско-правовой ответственности, собственник может столкнуться с проблемами при продаже незаконно разделенных студий. Покупатели и банки, предоставляющие ипотеку, требуют правомерности всех изменений. Уже совершенную сделку можно признать недействительной в судебном порядке.

Как согласовать с госорганами

Согласование разделения квартиры на студии — обязательный этап. Необходимо тщательно подготовиться и обратиться в местную администрацию. Как правило, подобными вопросами занимаются отделы по жилищному строительству (в Москве это Мосжилинспекция).

Нужно предоставить:

• заявление;
• проектную документацию и заключение о возможности перепланировки, составленные опытными специалистами в данной области;
• согласование с УК (ТСЖ);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технический паспорт помещения;
• разрешения на перенос коммуникационных систем, например газовой трубы, от соответствующей организации (при необходимости);
• нотариальную доверенность, если в интересах собственника документы подает другое лицо, например компания, которая занималась разработкой проекта.

Более подробный перечень документов необходимо уточнить в ответственном ведомстве, там же предоставят бланк заявления. После этого орган МСУ назначит проверку проекта на соответствие законодательным и техническим нормам. При положительном заключении вы получите разрешение на перепланировку. Этот документ является основанием для начала строительных работ.

Продажа студии

При отчуждении квартиры, разделенной на однокомнатные студии, нужно учесть множество факторов. Это обеспечит юридическую чистоту сделки, повысит привлекательность недвижимости для покупателей и упростит передачу прав собственности.

Что должен сделать собственник разделенной квартиры:

1. Зарегистрировать все изменения в Росреестре. Подать заявление можно непосредственно в указанный орган или через МФЦ, предоставив пакет документов с проектом и разрешением муниципального органа.
2. Подготовить документы для будущей сделки. Потребуются сведения, подтверждающие право собственности (отражаются в выписке из ЕГРН). Также будущему собственнику необходим новый техпаспорт, где отражена перепланировка.
3. Снять с регистрационного учета всех прописанных в жилом помещении.
4. Погасить все долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту.

Для определения цены нового жилого объекта можно пригласить независимого оценщика, тем более если сделка осуществляется с привлечением ипотечных средств, материнского капитала, жилищных сертификатов.