Каждый человек мечтает создать в своей квартире максимально комфортное пространство. Между тем типовые планировки зачастую не соответствуют представлению собственника об идеальном жилье. Одно из популярных желаний владельцев квартир — перенести кухню в более удобное место. Это возможно, но с учётом установленных законом ограничений и при условии предварительного согласования работ. Ведь перенос кухни считается перепланировкой жилья.
Нормативная база
Основополагающие требования к перепланировке помещений в многоквартирном доме содержатся в Жилищном кодексе РФ (ст. 25–29). Кроме того, с точки зрения расположения кухни важно учитывать положения Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 (далее — ПП РФ № 47), а также СП 54.13330.2022. Наконец, во многих регионах применяются уточнённые местными властями регламенты. Они в целом похожи, но содержат и некоторые технические отличия. Расскажем о правилах переноса кухни в Москве с учётом действующего Постановления Правительства столицы № 508-ПП от 25.10. 2011 (далее — ПП № 508).
Куда можно перенести кухню, а куда нельзя
Прежде всего, есть общие принципы, согласно которым любая перепланировка помещений не должна:
- ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нём;
- нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций;
- затруднять доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- производиться с нарушением обязательных норм.
Перепланировка квартиры с переносом кухни в коридор
Отдельно для кухонь действуют следующие ограничения:
- Кухня не может располагаться над жилым помещением этажом ниже (п. 24 ПП РФ № 47). Это означает, что перенос зоны для приготовления пищи в соседнюю комнату возможен только на первом этаже, под которым никто не живёт. Также посчастливилось тем, чья недвижимость расположена на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения: магазин, аптека, паркинг и пр. Собственники таких квартир тоже могут переместить кухню в спальню или гостиную.
- Газифицированную кухню запрещается размещать как над, так и под жилыми помещениями соседей. Следовательно, её не получится перенести в смежную комнату, даже если квартира расположена на первом этаже.
- Нельзя присоединить газифицированную кухню к жилой комнате, то есть снести между ними стену. Можно устроить проём между такими помещениями, но только с дверью, обеспечивающей плотный притвор. По аналогии снос перегородки возможен при условии, что вместо неё появится сдвижная конструкция.
- Не получится вынести кухню на балкон (лоджию, террасу) или объединить их.
- Менять местами санузел (ванную) и кухню тоже нельзя, так как не допускается размещение «мокрых точек» над кухонным помещением.
- Минимальная площадь кухни должна составлять 8 кв. м (допускается устройство кухни-ниши площадью не менее 5 кв. м).
- Кухня после переноса должна иметь естественное освещение (кроме кухни-ниши).
- Нельзя использовать одни вентиляционные каналы для кухни и санузла, ванной комнаты.
Указанные ограничения означают, что у собственника квартиры не так много вариантов, куда переместить зону приготовления пищи. Наименее проблемный из них — использовать для переноса пространство коридора или прихожей. В этом случае нужно позаботиться только об обеспечении естественного освещения.
Если коридор маленький, можно подумать об устройстве:
- кухни-ниши (без зоны принятия пищи), площадь которой должна быть от 5 кв. м;
- кухни-столовой с кухонной зоной от 6 кв. м.
Описанные правила очерчивают общие подходы. На практике встречаются исключения, когда удаётся согласовать перенос кухни с отклонением от базовых норм. Результат зависит от множества нюансов: планировки и площади квартиры, расположения раковины и плиты, планировок квартир соседей сверху и снизу, состояния коммуникаций и пр. После изучения деталей специалисты смогут более точно оценить перспективы переноса кухонной зоны и предложить оптимальный вариант.
Какие документы нужны для согласования переноса кухни
Жилищная инспекция принимает решение об одобрении перепланировки на основании пакета документов от заявителя.
В обязательный набор входят:
- Заявление (в Москве оно оформляется путём заполнения онлайн-формы на городском интернет-портале).
- Правоустанавливающие документы на квартиру, если сведения о ней не содержатся в ЕГРН. Так, если жильё находится в новостройке, нужно предоставить ДДУ и акт приёма-передачи объекта.
- Технический паспорт квартиры.
- Письменное согласие на перепланировку всех собственников жилплощади.
- Проект перепланировки. Это важнейший документ, в составе которого приводятся технические решения по переносу кухни и обосновывается их соответствие обязательным требованиям. К проекту прикладывается техническое заключение о состоянии несущих конструкций дома и возможности производства намеченных работ. Проектная документация должна быть разработана компанией — членом саморегулируемой организации проектировщиков.
Есть также документы, которые инспекция сама запросит в других ведомствах. Но заявитель может предоставить их добровольно для ускорения процесса. К таким материалам относятся:
- Выписка из ЕГРН, если квартира зарегистрирована в реестре.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
- Техническая документация БТИ.
И ещё 2 особых случая:
1. Собственник квартиры может не только заказать проект перепланировки, но и воспользоваться типовыми проектными решениями, уже согласованными жилищной инспекцией и размещёнными на её сайте.
2. Если здание относится к объектам культурного наследия, жилищная инспекция при рассмотрении обращения запросит заключение Департамента культурного наследия.
Как согласовать перенос кухни: пошаговый порядок
Шаг 1.
Получить технический паспорт или поэтажный план и экспликацию помещения. Рекомендуется запросить также техпаспорта квартир соседей сверху и снизу, чтобы узнать, что расположено в зоне предполагаемого нового места размещения кухни.
Шаг 2.
Заказать проект перепланировки.
Шаг 3.
Собрать пакет документов.
Шаг 4.
Подать заявление в жилищную инспекцию.
Срок получения разрешения:
- 20 рабочих дней — если дом не является объектом культурного наследия;
- 30 рабочих дней — в противном случае.
Само разрешение действует в течение 18 месяцев. После его получения владельцу квартиры нужно:
- заключить договор на авторский надзор;
- организовать работы по переносу кухни строительной компанией, состоящей в СРО (если переносится газовая плита, нужно нанять специализированную организацию);
- сообщить об окончании ремонта в жилищную инспекцию для оформления акта о завершенных работах;
- пройти комиссию и получить акт;
- внести изменения в технический паспорт квартиры.
Причины отказа в согласовании перепланировки
Инспекция не выдаст разрешение на перепланировку, если обнаружит несоответствия в поданной заявителем документации. Вот основные причины, по которым в согласовании переноса кухни могут отказать:
- Неполный комплект документов.
- Некачественный проект перепланировки, подготовленный с нарушениями законодательства. Это могут быть как принципиальные ошибки (например, размещение кухни над жилой комнатой), так и неверное оформление документации. По этой причине очень важно подобрать грамотных проектировщиков.
- Несоответствие сведений от заявителя информации, полученной Мосжилинспекцией по межведомственным каналам (например, неактуальный техпаспорт).
- Наличие ранее выданного решения о согласовании перепланировки в квартире, расположенной выше или ниже, которое «не сочетается» с проектными решениями, предложенными в проекте по переносу кухни.
Ответственность за незаконный перенос кухни
Самовольная перепланировка опасна сама по себе: строительные работы, которые проводятся без проверенных проектных расчётов, могут привести к аварии с непредсказуемыми последствиями.
Кроме того, перенос кухни — масштабная операция, которую могут заметить соседи или управляющая компания. Если кто-то из них сообщит о происходящем в контролирующий орган, собственника ждут неприятности. Во-первых, за самовольную перепланировку накладывается штраф до 2 500 руб. по ст. 7.21 КоАП. Но гораздо хуже другое: хозяина квартиры обязывают в разумный срок привести квартиру в исходное состояние. Если он проигнорирует это предписание, инспекция может обязана обратиться в суд, а тот — может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.
Поэтому лучше заранее согласовать перенос кухни в официальном порядке. Чтобы не столкнуться с отказом и получить разрешение именно на ту перепланировку, которая соответствует вашей задумке, обращайтесь к профессионалам.
Команда «ТехСтройЭксперт» работает в сфере согласования перепланировок с 2016 года и отлично знает, как добиться положительного результата. Мы разработаем проект переноса кухни, который воплотит ваши мечты о комфортном жилье и будет гарантированно согласован жилищной инспекцией.