Перепланировка квартиры в 2025 году – что изменилось

С 23 апреля 2025 года вступили в силу изменения, введенные постановлением Правительства Москвы № 841-ПП от 18.04.2025. Они затронули основной документ, регулирующий проведение и легализацию перепланировок нежилых помещений и квартир в многоквартирных домах, расположенных в столичном регионе, — постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011.

Содержание

1. Что упрощено
2. Какие виды перепланировки допускается осуществлять?
3. Особенности перепланировки на первом этаже
4. Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?
5. С чем связаны изменения в законодательстве?
6. Какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку?

Отныне собственники квартир получили возможность значительно сократить время на оформление документов после завершения работ.

Что упрощено

В 2025 году значительно сокращён срок рассмотрения документации в Мосжилинспекции при легализации самовольных перепланировок. Если нет нарушений систем отопления и вентиляции, мокрые зоны (ванная, кухня, туалет) не расположены над жилыми помещениями, а несущие конструкции здания не пострадали, то все это можно будет согласовать постфактум, рассмотрение такой заявки в Мосжилинспекции отныне составляет 20 рабочих дней (вместо 30).

Также часть работ, на которые ранее требовалось получать разрешение теперь можно согласовать в рамках эскиза (устройство ступеней, пандусов, подиумов, закладка проёмов в несущих стенах).

Отменен и запрет на возможность согласования уже выполненных изменений фасада.

Важно понимать: новые правила не ослабляют требования к безопасности и качеству проводимых работ. Упрощенный порядок регистрации перепланировок не должен восприниматься как повод игнорировать строительные, санитарные и технические стандарты. Государственные органы по-прежнему будут отвергать проекты, которые нарушают закон или создают угрозу для других жильцов дома.

Какие виды перепланировки допускается осуществлять?

Закон разрешает выполнять изменения в квартире, которые не нарушают обязательных требований к перепланировке помещений и не оказывают влияние на ухудшение несущей способности конструкций. К числу допустимых относятся следующие виды работ:

• расширение площади кухни за счет коридора, кладовой или другой нежилой зоны при условии сохранения естественного освещения;
• перенос ванной комнаты или санузла в нежилое помещение с обеспечением гидроизоляции пола;
• изменение расположения газовой плиты внутри кухни (может потребовать согласования с газовой службой);
• изменение конфигурации комнат — частичный демонтаж внутренних перегородок и возведение новых (не являющихся несущими);
• корректировка местоположения сантехнических устройств в пределах ванной комнаты;
• возведение дополнительных вспомогательных помещений — гардеробных, кладовых, с возможностью изменения их площади;
• объединение нескольких жилых комнат или разделение одной большой на несколько меньших с учетом минимальных и максимальных норм площади;
• замена газовой плиты на электрическую;
• демонтаж перегородки между кухней и жилой комнатой;
• изменение конструкции полов внутри квартиры;
• установка раздвижных перегородок между комнатами и балконом (с учетом особенностей конкретной планировки);
• объединение туалета и ванной комнаты;
• соединение двух квартир, принадлежащих одному владельцу, в том числе расположенных на разных этажах.

Особенности перепланировки на первом этаже

Правила, применимые к квартирам на первом этаже, имеют некоторые отличия от тех, что действуют на верхних уровнях. Для владельцев таких объектов открываются дополнительные возможности при проведении переустройства.

Закон позволяет реализовывать проекты, которые запрещены для квартир выше первого этажа. Например, размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями здесь не считается нарушением, так как снизу нет квартир.

Относительно санузла ограничений тоже практически нет — его можно организовать в любом удобном месте. Также доступна внешняя пристройка — например, устройство балкона или лоджии (потребуется проведение общего собрания собственников помещений дома так как эти работы затрагивают архитектурный облик дома и общее имущество).

Квартиры на втором этаже также могут обладать вышеназванными преимуществами, если под ними находятся нежилые помещения — офисы, магазины, парикмахерские и т. д. В этом случае к ним применяются те же правила, что и к первому этажу. Если же внизу расположены квартиры, то указанные особенности не распространяются.

Для успешного согласования перепланировки собственнику важно доказать, что на нижнем уровне находятся именно нежилые помещения. В качестве подтверждения можно представить поэтажный план либо подтверждающий акт от управляющей компании.

Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?

Для оформления перепланировки в квартире потребуется подготовить пакет документов, в который входят:

• Проект переустройства или перепланировки — главный технический документ, на основе которого оцениваются безопасность и допустимость проводимых работ.
• Кадастровый номер помещения (можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости).
• Правоустанавливающий документ на помещение, если право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРН — например, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, если планируемые работы затрагивают общедомовое имущество или архитектурный облик здания.
• Заключение Мосгорнаследия, если квартира или весь дом признаны объектами культурного наследия.
• Реквизиты договора социального найма, если жилье не находится в частной собственности.

Если квартира находится в ипотеке и застрахована, потребуется дополнительно получить письменное согласие банка на проведение перепланировки.

После выполнения всех изменений необходимо подать документы для получения акта о завершенном переустройстве помещения:

• технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером;
• журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ, если они велись (например, усиление проёмов в несущих стенах, гидроизоляция, звукоизоляция);
• реквизиты документа об уплате государственной пошлины за внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

С чем связаны изменения в законодательстве?

Новые правила призваны сделать процесс легализации изменений в квартире более понятным и доступным для владельцев. Ранее многие избегали оформления перепланировок, считая его слишком сложным и длительным. С введением упрощенного порядка ожидается, что процедура станет прозрачнее, а сроки согласования — короче. Правительство рассчитывает, что новые правила снизят количество нарушений. Узнав о возможных последствиях самовольных перепланировок, собственники чаще будут выбирать легальный путь, избегая штрафов и необходимости восстанавливать прежнюю планировку. Оформленные в установленном порядке изменения позволяют создать удобное и функциональное пространство, соответствующее современным требованиям.

Какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку?

До 2024 года действовал мораторий, позволяющий легализовать самовольные изменения в квартире без штрафов. Однако он больше не применяется, и теперь нарушителей вновь ждут реальные санкции.

Согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ, штрафы за незаконную перепланировку составляют:

• Для физических лиц — от 2000 до 2500 рублей. При неуплате сумма удваивается, а также возможны обязательные работы продолжительностью до 50 часов или административный арест на срок до 15 суток.
• Для должностных лиц — от 4000 до 5000 рублей.
• Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.

Помимо денежных взысканий, к нарушителям могут быть применены и иные меры, такие как: запрет выезда за границу, ограничение регистрационных действий с квартирой (невозможно продать, выписать и прописать кого-либо).

После выявления незаконной перепланировки проводится проверка уполномоченным органом. Если будут выявлены нарушения строительных, градостроительных или санитарных норм, владельца обяжут привести квартиру в соответствие с требованиями: восстановить снесенные несущие стены, отделить балкон от жилой зоны и т. д. В случае отказа от исполнения требований суд может принять решение о реализации квартиры с торгов. Новый собственник обязан будет восстановить прежнее состояние, а прежний владелец получит вырученные средства за вычетом расходов на исполнение решения.

Кроме того, если соседям был причинен ущерб (например, протечки или обрушение конструкций), его нужно будет возместить. При этом истцу потребуется доказать, что причиной стали именно незаконные переустройства или перепланировки.

Важным изменением является то, что в рамках оказания государственной услуги по согласованию ранее выполненной без разрешения перепланировки, штрафы более не применяются.