Перепланировка квартиры в новостройке в 2025 году

Перепланировка помещений в новостройках отличается от аналогичных работ в старом жилом фонде. У нее свои особенности, которые стоит иметь в виду еще на этапе подбора жилья. Разбираемся подробно во всех нюансах и рассказываем, как избежать проблем при выполнении ремонта.

Содержание

1. Особенности перепланировки новостройки
2. Как получить техпаспорт на квартиру в новостройке<
3. Отличия перепланировки от ремонта
4. Подводные камни свободной перепланировки
5. Нужно ли регистрировать право собственности для перепланировки?
6. Что делать после согласования перепланировки?
7. Как упростить перепланировку?

Особенности перепланировки новостройки

Несмотря на то что покупатели квартир в новостройках не ограничены в выборе современных планировочных решений, многие все же решают менять расположение функциональных зон сразу после покупки. По оценкам экспертов рынка, перепланировкой занимаются около 10 % новых собственников. Популярность подобного решения обусловлена тем, что новостройки, в отличие от старого жилого фонда, обладают полной юридической чистотой. Следовательно, согласовать перепланировку проще, чем в квартире, которая несколько раз переходила из одних рук в другие.

Однако, помимо такого явного преимущества, у новостроек есть и недостатки. Главный из них связан с финансовым обременением, когда речь заходит о перепланировке в ипотечной квартире. Если она выполнена без согласования с банком, последний может увидеть в этом нарушение договора и потребовать досрочно погасить всю сумму кредита. Чтобы избежать такого исхода, необходимо обязательно получать согласие финансовой организации. Для этого понадобится прежде всего технический паспорт.

Как получить техпаспорт на квартиру в новостройке?

Технический паспорт — официальный документ, в котором содержится подробная информация о характеристиках квартиры, в том числе о ее планировке, конструктивных особенностях, площади, функциональном назначении помещений.

Он может понадобиться в следующих ситуациях:

• при перепланировке — без этого документа невозможно согласовать изменения в квартире;
• оформлении ипотеки — банки требуют подтвержденные данные о недвижимости;
• продаже жилья — хотя техпаспорт не обязателен для регистрации сделки, покупатели часто запрашивают его, чтобы убедиться в соответствии планировки заявленным параметрам.

Если квартира уже находится в вашей собственности, заказать техпаспорт можно напрямую в Бюро технической инвентаризации (ГБУ МосгорБТИ) либо через МФЦ. Для этого понадобятся паспорт и документ, подтверждающий право на недвижимость. Услуга платная: например, в Москве ее стоимость составляет от 4 000 (заказ архивной копии) до 16 000 рублей (при инвентаризации помещения), в других регионах цена может отличаться. Срок изготовления техпаспорта исчисляется с момента поступления оплаты и составляет 8 рабочих дней (без проведения обмеров) или 25 рабочих дней (с уточнением параметров квартиры - инвентаризации). При необходимости запроса сведений о собственности из ЕГРН срок может увеличиться.

При подаче документов на согласование перепланировки самому предоставлять техпаспорт не нужно, запрашивать его будет уполномоченная организация. Однако здесь возможны сложности. Иногда застройщики привлекают кадастровых инженеров для подготовки техпаспорта дома, но не передают бумаги в БТИ. В результате собственник не может получить необходимый документ на квартиру, а без него согласовать перепланировку невозможно. Чтобы избежать подобных проблем, владельцам новостроек стоит заранее заказывать технические паспорта. Это поможет убедиться, что документ существует и оформлен правильно.

Если выяснится, что БТИ не имеет данных о квартире, собственник может вызвать специалистов для замеров и оформления техпаспорта. Важно сделать это до начала любых изменений в планировке, иначе можно получить штраф за самовольную переделку.

Отличия перепланировки от ремонта

Многие часто путают термины «ремонт», «переустройство» и «перепланировка». Следует разобраться, что означает каждый из них:

• В ходе ремонта технические параметры квартиры не меняются. Вы можете полностью обновить всю отделку, мебель и даже сантехнику — эти нововведения не будут отражены в техпаспорте. Следовательно, для таких работ не нужно получать разрешение.
• Переустройство предполагает более глубокие изменения: установку новой плиты на кухне, перенос мест подключения ванн и раковин, прокладку новых инженерных сетей, замену оборудования и другие, которые требуют внесения изменений в техпаспорт (ст. 25 ЖК РФ). Такие работы, в отличие от отделочных, необходимо согласовывать с компетентными органами.
• Перепланировка предусматривает изменение параметров жилья: создание новых проемов, снос, перемещение или устройство новых перегородок, объединение и разделение функциональных зон, увеличение или уменьшение площади помещений. Результат всех этих работ влияет на отображение квартиры в техническом паспорте, а значит, должен фиксироваться в ЕГРН. Для перепланировки обязательно нужно получить предварительное разрешение органа местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ).

Таким образом, в новостройке можно делать без согласования все, что не меняет параметры помещений. Но проблема в том, что квартиры, сдающиеся «в бетоне», требуют прокладки труб и электрики с нуля. Более того, во многих даже отсутствуют межкомнатные перегородки. В таком жилье приступать к работам можно только после согласования переустройства и перепланировки.

Подводные камни свободной планировки

В последние годы большую популярность приобрели квартиры со свободной планировкой. Менеджеры застройщиков часто пользуются незнанием покупателей и утверждают, что такая недвижимость позволяет реализовать любые решения без согласования с жилищной инспекцией и другими компетентными органами. В действительности это не так.

Строго говоря, термин «свободная планировка» является не более чем маркетинговым приемом. В актуальных законах и СНиПах такого понятия нет. Следовательно, никаких юридических преференций свободная планировка не дает. Более того, она лишь усложняет ремонт. Ведь фактически планировка уже определена: в квартире намечены места под кухню, санузел и другие помещения, просто стены между ними не построены. А значит, владелец не может произвольно менять назначение комнат или возводить перегородки в другом месте без согласования. Например, нельзя превратить кухню в спальню или объединить санузел с жилой зоной. Такие изменения требуют официального утверждения.

Перед покупкой квартиры со свободной планировкой важно тщательно изучить поэтажный план и экспликацию. В документах указываются границы всех помещений, даже если стены отсутствуют. На поэтажном плане видно разделение на жилые и нежилые зоны (кухню, санузел, кладовую, коридор). Там, где перегородки запланированы, но еще не возведены, будут пунктирные линии.

При изучении поэтажного плана особое внимание стоит уделить «мокрым зонам» — кухне и санузлу. Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, они не должны «заходить» на жилые комнаты соседей снизу. Таким образом, их границы можно менять только в пределах нежилых помещений. Например, допускается расширять ванную за счет коридора, а передвигать одну из стен санузла внутрь комнаты — нет. Кроме того, важно учитывать и расположение «мокрых зон» у соседей снизу. Если под частью площади вашей будущей ванной комнаты или кухни находится жилое помещение, провести расширение не получится.

Таким образом, квартира со свободной планировкой дает лишь иллюзорные возможности, а не освобождает от соблюдения норм. Любые изменения (от возведения стен и переноса дверей до объединения комнат) требуют согласования. Поэтому перед покупкой стоит проверить документацию, а перед перепланировкой — проконсультироваться в БТИ, чтобы избежать штрафов и проблем с узакониванием.

Нужно ли регистрировать право собственности для перепланировки?

Ответ на этот вопрос зависит от законодательства конкретного региона. В столице, например, допускается согласование изменений в квартире при наличии двух ключевых документов: договора уступки прав требования или долевого участия в строительстве новостройки (ДДУ) и акта приема-передачи жилья (согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП).

Однако в большинстве других регионов узаконить перепланировку можно исключительно после оформления права собственности на недвижимость. Этот нюанс необходимо уточнять в местных органах власти. Если в вашем субъекте РФ согласование возможно только для собственников, приготовьтесь к возможным задержкам. После выдачи ключей застройщик может оформлять техническую документацию на дом еще несколько месяцев. Вы сможете подать запрос на перепланировку только после того, как недвижимость будет поставлена на кадастровый учет и введена в эксплуатацию.

Что делать после согласования перепланировки?

Если вы получили одобрение от местных властей на проведение перепланировки, не откладывайте сами работы. Необходимо уложиться в отведенный срок — 18 месяцев.

После завершения перепланировки необходимо оформить акт приемки выполненных работ, направив заявление в тот же орган, который ранее выдал разрешение. По вашему заявлению будет собрана межведомственная комиссия, которая оценит соответствие работ проекту и примет решение о том, являются ли выполненные изменения законными. Если проблем нет, специалисты составят акт о завершенной перепланировке и отправят его в Росреестр.

Как упростить перепланировку?

Провести перепланировку по всем правилам и с надлежащим документальным оформлением — непростая задача. А пытаться внести изменения в конструкцию квартиры, не получив разрешения заранее, — проигрышная стратегия. Придется либо узаконивать перепланировку, либо возвращать все в исходное состояние.

Чтобы ускорить оформление разрешений и избавиться от проблем с согласованием, лучше доверить работу специалистам. Компания «ТехСтройЭксперт» поможет быстро получить необходимые разрешительные документы и оформить результаты переустройства или перепланировки.