Французское окно вместо балконного блока: технические и юридические моменты

Идея, что балкон нужно обязательно утеплять и присоединять к квартире, давно устарела. Сейчас действуют более строгие правила, запрещающие подобный подход, особенно в Москве и крупных городах. Кроме того, опыт самовольных перепланировок, распространенных в начале нулевых, нередко приводил к негативным последствиям: сырости, холоду, плесени на стенах. Поэтому сегодня многие владельцы жилья пытаются найти решение, которое сделает балкон функциональным и эстетически привлекательным, не нарушая теплоизоляции и внешнего вида дома. Юридические нюансы также стоит учитывать с самого начала.

Содержание

1. Разберемся с терминологией
2. Нужно ли согласовывать установку французских окон
3. Балкон
4. Балкон с глухим ограждением
5. Порядок согласования и необходимые документы
6. Этапы согласования
7. Пакет документов
8. Французское окно как решение при неправильной перепланировке
9. Как узаконить уже установленные французские окна
10. Пошаговая схема действий
11. Особенности установки французских окон в домах различного типа
12. Кирпичные дома
13. Монолитные дома
14. Панельные дома
15. Заключение

Разберемся с терминологией

Понятие «французское окно» подразумевает остекление на всю высоту помещения — от пола до потолка. В случае с балконом этот термин может трактоваться достаточно широко. На практике чаще всего он означает один из двух вариантов.

• Наружное остекление. В этом случае демонтируется внешнее ограждение балкона, вместо которого устанавливается французское окно. Таким образом, остекление становится частью фасада дома.
• Внутреннее остекление. Данный вариант предусматривает демонтаж подоконного блока и установку двухкамерных стеклопакетов на всю ширину и высоту стены. То есть остекление разделяет комнату в квартире и балкон, не изменяя первоначальный вид фасада.

В связи с ужесточением законодательных норм реализация первого варианта в подавляющем большинстве случаев невозможна. Ведь такой проект не пройдет согласование в органах архитектуры, кроме того, требует проведения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, так как ограждение балкона относится к общему имуществу. Поэтому дальше в статье речь будет идти только о втором варианте устройства французского окна вместо балконного блока.

Нужно ли согласовывать установку французских окон

Установить французские окна без согласования не получится. При этом сложность и специфика процедуры во многом зависят от типа балкона или лоджии, а также материала наружной стены. Существует две основных разновидности.

Балкон

Такие часто встречаются в «сталинках», «хрущевках» и старых домах. Через ограждение хорошо видны фасад и балконный блок. Поэтому демонтаж подоконного блока и установку французского окна можно проводить при наличии остекления балкона или предусматривать установку остекления балкона в проекте перепланировки. Считается, что такое решение не изменяет архитектурный облик дома и не требует проведения общего собрания. В случае отсутствия остекления балкона требуется проводить общее собрание всех собственников для демонтажа подоконной части балконного блока.

Балкон с глухим ограждением

Самый распространенный вариант. Характерен для домов серий П-44Т, П-3М и аналогичных проектов, которыми застроены многие столичные районы. Балконы небольшие (2–2,5 кв. м), часто скошенной формы. Из-за сплошного парапета и маленького окна они кажутся темными и неудобными.

Установка французского окна добавит света и визуально объединит комнату с балконом, сделав его пригодным для отдыха. Важно учесть, что в некоторых зданиях нельзя убирать весь подоконный блок: он служит опорной конструкцией. Однако возможно компромиссное решение. Можно убрать часть блока, сделать широкий проход и установить боковое окно. Кроме того, в домах с панельными и или блочными стенами требуется наличие заключения автора проекта дома.

Порядок согласования и необходимые документы

Установка французских окон относится к перепланировке средней сложности. В большинстве случаев такие работы становятся частью более масштабных изменений, поэтому их согласовывают в комплексе. Если при ремонте не затрагиваются несущие конструкции, процедура проходит в стандартном порядке, как при любой другой перепланировке.

Этапы согласования

1. Получение поэтажного плана и экспликации в БТИ (если нет актуальных документов).
2. Обращение в проектную организацию, у которой есть допуск СРО. Специалисты разрабатывают проект с учетом норм безопасности, энергосбережения, вентиляции и санитарных требований.
3. Подача документов через портал mos.ru в Мосжилинспекцию. Все материалы отправляются в электронном виде.
4. Получение разрешения на перепланировку. После одобрения можно приступать к работам.
5. Проведение ремонта. По завершении вызывается комиссия для финальной проверки соответствия выполненных работ проекту.
6. Оформление акта и нового техпаспорта. После подписания акта о завершенной перепланировке БТИ вносит изменения в техническую документацию на квартиру.

Процесс нельзя назвать быстрым, но при грамотной подготовке он проходит без серьёзных затруднений.

Пакет документов

Чтобы получить разрешение на установку французских окон вместо стандартного балконного блока, нужно подготовить следующий комплект документов:

• выписку из ЕГРН на квартиру;
• техническое заключение о состоянии дома и допустимости перепланировки (в случае, если наружные стены дома из панелей или блоков заключение готовит автор проекта дома);
• теплотехнический расчет;
• проект перепланировки с поэтажными планами квартиры до, в процессе и после работ;
• поэтажный план и экспликацию из БТИ;
• нотариальную доверенность (если документы подаются через представителя).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные согласования. Например, если квартира находится в ипотеке, потребуется письменное разрешение от банка.

Французское окно как решение при неправильной перепланировке

Вспомним законодательную базу. Согласно Приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, лоджии, балконы, террасы и веранды запрещено объединять с внутренними помещениями. То есть оформить официальную перепланировку, в которой балкон станет частью комнаты, нельзя, — даже если он утеплен и технически адаптирован для круглогодичного использования.

Иногда владельцы идут на хитрость: убирают оконно-дверную раму, но оставляют подоконную часть стены. Однако такой прием тоже считается нарушением. Закон рассматривает любое объединение отапливаемого и холодного пространства как изменение теплового контура помещения, даже если конструктивно граница вроде бы сохранена.

Если перепланировка уже выполнена и после ремонта собственник обращается в жилинспекцию для ее узаконивания, скорее всего, ему откажут и потребуют вернуть все в исходное состояние. Никаких легальных способов обойти запрет нет.

Французское окно становится оптимальным решением в такой ситуации. Оно позволяет получить светлый, открытый интерьер, при этом соблюсти требования закона и не возвращать на место демонтированные конструкции. Благодаря ему кухня или комната визуально «продолжаются» до края балкона, но на бумаге разделение сохраняется. На плане БТИ это отразится не как объединение помещений, а как изменение типа остекления. Общая площадь останется прежней, но интерьер станет современным и просторным.

Как узаконить уже установленные французские окна

Если французские окна уже установлены без предварительного согласования, их все еще можно узаконить. Процедура будет такой же, как при согласовании любой уже выполненной перепланировки.

Пошаговая схема действий

1. Получение документов БТИ. Если в БТИ уже были зафиксированы изменения (так называемые «красные линии»), они отразятся в техпаспорте. Если нет — подойдут старые документы.
2. Разработка технического заключения. Проектная компания оформляет заключение о допустимости ранее выполненных работ.
3. Подача заявления на актирование. Вместе с техническим заключением подается заявление на оформление акта о завершенной перепланировке. По сути, владелец добровольно сообщает о том, что работы были выполнены без согласования.
4. Выезд инспектора. В течение 20 рабочих дней сотрудник Мосжилинспекции осматривает квартиру и сверяет фактическое состояние с поданными документами.
5. Штраф и акт. Если все выполнено корректно и соответствует проекту, собственнику назначается административный штраф за самовольную перепланировку. После его оплаты выдается официальный акт о завершенном переустройстве.
6. Обращение в БТИ. Финальный этап — внесение изменений в техпаспорт квартиры, в том числе отражение установки французских окон.

Таким образом, даже если работы уже завершены, их можно оформить законно. Главное — действовать последовательно и привлечь квалифицированную проектную организацию.

Особенности установки французских окон в домах различного типа

Кирпичные дома

Почти в любом кирпичном доме допускается демонтаж подоконного блока и установка французских окон. Однако существуют редкие исключения. Например, отдельные серии домов, где подоконный блок служит «пригрузом» для балконной плиты. В подобных случаях после демонтажа требуется обязательное усиление проема по периметру металлической рамой. Также сложности могут возникнуть в несерийных домах, построенных в основном до 1950 года. В них могут встречаться смешанные или деревянные перекрытия, что серьезно затрудняет согласование перепланировки.

Монолитные дома

Наружные стены в таких зданиях чаще всего выполнены из пеноблоков, установленных на монолитную плиту перекрытия. Они не являются несущими. Поэтому демонтаж подоконного блока в подобных домах обычно возможен. Сложности могут возникнуть в редких случаях, когда наружная стена и подоконный блок оказываются частью несущей конструкции. В такой ситуации необходимо разрабатывать техническое заключение от проектной организации – автора проекта дома.

Панельные дома

Здесь установка французских окон нередко сопряжена с трудностями — особенно в зданиях, построенных после 2007 года. С этого времени проектировщики начали учитывать требования к устойчивости зданий от прогрессирующего обрушения. В результате подоконный блок стал частью несущей панели фасада. Его демонтаж может нарушить прочность всей конструкции. В панельных и блочных домах также требуется заключение автора проекта дома. В Москве почти все дома панельные и блочные дома выполнены по проектам АО «МНИИТЭП» и АО «МОСПРОЕКТ».

Заключение

Установку французских окон вместо балконного блока нужно обязательно согласовывать. Порядок процедуры может отличаться в зависимости от статуса здания, его архитектурной ценности, расположения, и требований местной администрации. Универсального алгоритма не существует: каждый случай — это отдельная история с собственным набором документов, этапов и инстанций.