Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

За несогласованную перепланировку отвечает собственник квартиры. Контролирующий орган может выписать ему штраф и предписание о восстановлении исходного состояния жилья. А вот запрета на продажу квартиры с несогласованным ремонтом закон не содержит. Но у такой сделки есть минусы как для продавца, так и для покупателя. Рассмотрим, какие именно и какими последствиями они могут обернуться.

Содержание

1. Что такое перепланировка?
2. Разрешена ли продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?
3. Как правильно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
4. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
5. Что в итоге?

Что такое перепланировка?

Сначала коротко остановимся на терминологии. Она важна с точки зрения перспектив продажи жилья, которое подверглось каким-либо изменениям и перестройкам:

• Есть виды ремонтных работ, которые не считаются перепланировкой и не требуют согласования с жилищной инспекцией. Это, например, замена сантехнического оборудования без переноса точек подключения или замена окон без расширения проёмов.
• Некоторые изменения в квартире производить вообще запрещено, поэтому и согласовать их не получится. К примеру, нельзя перенести ванную комнату таким образом, чтобы она оказалась над жилой комнатой или кухней соседей снизу. То есть запрещено производить работы, которые нарушают обязательные нормы, ухудшают качество жизни собственников квартир и снижают безопасность здания.
• Ремонт, который не относится к первым двум категориям, является «переустройством» или «перепланировкой». Первым термином называют модернизацию инженерного оборудования и сетей, вторым — изменение планировочных решений. И то и другое делать можно. Но поскольку такие работы могут повлиять на безопасность и функциональность здания, нужно сначала получить разрешение уполномоченного органа.

Полный список запрещённых и допустимых видов работ утверждается региональными властями. Так, для жителей столицы он содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011.

В дальнейшем сосредоточимся на перепланировке, поскольку именно её чаще всего проводят собственники квартир. И зачастую они забывают о получении предварительного разрешения на такие работы. К счастью, действующее законодательство позволяет согласовать перепланировку задним числом, то есть узаконить её. Но это возможно только при определённых условиях:

• изменения не относятся к разряду тех, что вообще запрещены;
• работы были проведены с соблюдением нормативных требований (строительных, санитарных, противопожарных и пр.), а также интересов других жильцов.

Указанные условия должны подтверждаться техническим заключением, подготовленным проектной организацией. При его наличии собственник может собрать пакет документов и обратиться в жилинспекцию с заявкой на выдачу акта о завершённой перепланировке. После получения этой бумаги останется только внести изменения в документы технического учёта и в ЕГРН.

Однако владельцы квартир далеко не всегда начинают заниматься этим вопросом без особой нужды. Она наступает, когда возникает желание распорядиться недвижимостью, например, продать. Скрыть неузаконенную перепланировку от потенциального покупателя практически невозможно. По документам планировочные решения в квартире одни, а по факту — другие.

Разрешена ли продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

На уровне законодательства такая сделка не запрещена, и никаких санкций за это не предусмотрено. Владелец имеет полное право беспрепятственно продать квартиру с несогласованной перепланировкой. При государственной регистрации сделки купли-продажи Росреестр ориентируется на поданные бумаги и сведения, которые содержатся в ЕГРН. Сотрудники не проверяют, соответствует ли эта информация фактическому состоянию жилплощади.

Если, например, текущий владелец 3 года назад сделал в квартире перепланировку и не узаконил, по данным ЕГРН жилплощадь осталась в том виде, в каком её поставили на учёт. На имя покупателя зарегистрируют право собственности на объект, который указан в реестре и описан в технической документации, а не на тот, который существует по факту.

Соответственно, после заключения договора купли-продажи все последствия и риски ложатся на плечи нового собственника квартиры с несогласованной перепланировкой. Если жилищная инспекция обнаружит неузаконенные работы, владелец может столкнуться со следующими проблемами:

• Наложение административного штрафа по статье 7.21 КоАП. Для физических лиц он составляет до 2,5 тысяч рублей.
• Требование привести жилплощадь в исходное состояние. Это гораздо более неприятное последствие, поскольку стоимость восстановительных работ может исчисляться десятками и сотнями тысяч рублей.

Причём жилинспекция не станет разбираться, кто фактически произвёл перепланировку без предварительного согласования. Все претензии будут адресованы текущему собственнику.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, покупателю придётся самостоятельно заняться узакониванием перепланировки задним числом. Это получится сделать, если проведённые в квартире работы не относятся к разряду запрещённых и выполнены с соблюдением нормативных требований.

При этом новому владельцу недвижимости потребуется потратить время и деньги: на подготовку пакета документов, обращение в госорганы, внесение изменений в ЕГРН. Если жилинспекция необоснованно откажет в выдаче акта о завершённой перепланировке, решение придётся оспаривать через суд. А это дополнительно увеличит размер затрат за счёт судебных расходов и оплаты услуг юристов.

Выводы очевидны:

• Во-первых, не каждый, кто хочет купить жильё, согласится взять на себя подобные риски и хлопоты. Покупатель как минимум должен быть уверен, что сможет узаконить выполненные продавцом работы. Сложно будет найти желающего приобрести жилплощадь, которую придётся возвращать в историческое состояние. Так что спрос на квартиры с неузаконенной перепланировкой ниже, чем на юридически чистые объекты.
• Во-вторых, приобретение такой недвижимости неизбежно повлечёт дополнительные расходы для покупателя. Либо на получение согласования, либо на восстановительный ремонт. По этой причине квартиры с неузаконенными изменениями обычно продаются дешевле как минимум на 5–10 %. Точный размер дисконта, к которому нужно готовиться продавцу, зависит от масштабов перепланировки и намерений покупателя.

Как правильно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Совет № 1 для продавца: не стоит скрывать факт несогласованной перепланировки от потенциального покупателя. Перед подписанием договора он запросит документацию на объект, в том числе технический паспорт. В ходе изучения бумаг и осмотра квартиры человек неизбежно обнаружит неузаконенную перепланировку. Молчание продавца только снизит уровень доверия и может сорвать сделку. Поэтому лучше честно сообщить о проведённых изменениях.

Далее предстоит этап переговоров о цене и условиях сделки. Возможны следующие варианты развития событий:

• Текущий владелец узаконивает перепланировку перед заключением договора купли-продажи. Тогда приобретатель не сможет настаивать на снижении стоимости жилья со ссылкой на этот изъян. Минус данного варианта в том, что на получение разрешительной документации может уйти несколько месяцев. Не факт, что это соответствует планам участников сделки.
• Квартира продаётся с неузаконенной перепланировкой, и её легализацией впоследствии занимается покупатель. В таком случае сторонам нужно согласовать стоимость недвижимости с учётом этого недостатка.

Совет № 2: чтобы достигнуть честной договорённости, продавцу стоит проявить инициативу. Если он заранее исследует вопрос и проконсультируется со специалистами, то сможет предоставить покупателю чёткие разъяснения: согласовать перепланировку возможно, стоимость этой операции составит N рублей. В результате приобретатель не сможет манипулировать ситуацией и пытаться снизить стоимость квартиры в свою пользу.

В остальном купля-продажа жилплощади с неузаконенной перепланировкой проводится в стандартном порядке:

1. Помимо согласования условий договора, нужно собрать ряд документов, которые потребуются для оформления сделки:
   • паспорта продавца и покупателя;
   • выписку из ЕГРН или другие материалы, подтверждающие право собственности текущего владельца на объект (договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и пр.);
   • документ с информацией о лицах, прописанных в квартире, если таковые есть (ЕЖД, справку из УК, выписку из домовой книги);
   • справки об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ;
   • дополнительные бумаги в отдельных случаях (например, заверенное нотариусом согласие супруга продавца, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, или разрешение органа опеки, если среди собственников жилья есть несовершеннолетний);
   • акт приёма-передачи (он может быть подписан одновременно с договором или позднее, после госрегистрации и полного расчёта).

   Кроме того, покупатель может запросить другие материалы, чтобы удостовериться в отсутствии рисков и потенциальных проблем. В первую очередь речь идёт как раз о техническом паспорте, по которому приобретатель выявит несогласованную перепланировку квартиры.

2. Далее необходимо оплатить госпошлину и подать в Росреестр заявление с квитанцией и подписанным договором.
3. Затем нужно дождаться госрегистрации перехода прав. Срок ожидания зависит от способа обращения. Если документы были поданы в Росреестр через МФЦ, заявка обрабатывается в течение 9 рабочих дней, а если напрямую в ведомство — 7 рабочих дней (статья 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

По итогам регистрации в ЕГРН будет внесён новый владелец квартиры, его право подтверждается выпиской из реестра. С этого момента согласование незаконной перепланировки становится его обязанностью.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой по ипотечной сделке?

Если покупатель планирует приобрести жильё за кредитные деньги, ситуация усложняется. С точки зрения законодательства запрета на покупку в ипотеку квартиры с несогласованной перепланировкой тоже нет. Но здесь имеет значение позиция банка, который должен согласовать параметры приобретаемой жилплощади. Перед выдачей кредита он обязательно потребует отчёт независимого оценщика о стоимости недвижимости.

В ходе обследования эксперт обнаружит несогласованную перепланировку и отразит эту информацию в отчёте. То есть скрыть этот момент от кредитной организации не удастся. И далеко не факт, что её устроит такой объект в качестве залога. Для банка это дополнительные риски, поэтому высока вероятность отказа в выдаче ипотечного займа. Шансы продать недвижимость ипотечному заёмщику повысятся, если собственник сначала самостоятельно узаконит проведённые работы.

Тем не менее иногда кредитные организации соглашаются выдать кредит на покупку жилья с несогласованной перепланировкой. Но в этом случае условия ипотеки могут измениться (например, банк вправе установить более высокую ставку для покрытия своих рисков). Кроме того, в кредитном договоре, как правило, прописывается обязательство заёмщика решить проблему в течение определённого срока (узаконить изменения или привести квартиру в состояние, соответствующее документам). Так что в конечном итоге задача опять ложится на плечи покупателя, поэтому он сам может отказаться от такой сделки.

Что в итоге?

Итак, закон не запрещает продать квартиру с несогласованной перепланировкой. Но у этой сделки есть изъяны для обеих сторон. Продавцу придётся дольше искать покупателя и согласиться на снижение цены недвижимости. Для приобретателя покупка такого жилья сопряжена с рисками и вынужденными затратами на согласование проведённых работ или устранение их последствий.

Шансы на успешное узаконивание перепланировки значительно повысятся, если воспользоваться помощью профессионалов. Компания «ТехСтройЭксперт» специализируется на получении разрешительной документации и обеспечит согласование новых планировочных решений в кратчайший срок.

Автор статьи

Терехов Дмитрий

Отвечу на все ваши вопросы по перепланировке. Задать вопрос можно по телефону или в мессенджерах.

+7 (499) 643-45-42