Согласование устройства отдельного входа

Владельцы бизнеса все чаще размещают коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, переоборудуя для этих целей помещения. Такое расположение имеет массу преимуществ: привлечение клиентов из числа проживающих в округе, высокий уровень безопасности, связанный с локацией в жилом районе, а также возможность обустройства отдельного входа. Разбираем, как сделать изолированный доступ с улицы и какие документы нужны для этого.

Содержание

1. Как сделать отдельный вход?
2. Получение согласия собственников квартир
3. Разработка проекта и получение технического заключения
4. На что обратить внимание при подготовке проекта и выполнении работ
5. Как зарегистрировать отдельный вход
6. Что будет, если сделать отдельный вход без согласования?
7. Что может пойти не так?
8. Сроки и стоимость согласования

Как сделать отдельный вход?

По Закону РФ «Об объектах капитального строительства» все коммерческие помещения в многоквартирных домах должны иметь отдельный вход. Такое требование обусловлено заботой о покое жильцов. Чаще всего для устройства входа используют существующий оконный проем, демонтируя сам оконный блок и подоконное пространство, либо балконный блок — в этом случае затрагивать конструкцию стены не придется. На образовавшееся место и устанавливают входную группу. Это может быть просто дверь с козырьком или, при высоком уровне первого этажа, входная площадка с лестницей и перилами. Такие работы относятся к перепланировке. Но если помимо площадки пристраивается тамбур, выходящий за границы фасада дома, то эти действия относятся к реконструкции.

Монтажные работы по устройству отдельного входа в любом случае затрагивают фасад здания, который к тому же является общедомовым имуществом. Поэтому собственнику или арендатору помещения придется пройти через несколько этапов согласований.

Получение согласия собственников квартир

Первый этап — согласование устройства входа с жильцами дома. Поддержкой собственников стоит заручиться еще на этапе приобретения помещения. К сожалению, случаи саботажа со стороны жителей не так уж редки. И если к размещению офисов в доме относятся более или менее лояльно, то открытие продовольственных магазинов, баров и стоматологических кабинетов обычно встречается негативно.

По закону для проведения работ, затрагивающих фасад и изменяющих архитектурный облик дома, требуется согласие 2/3 собственников всех помещений. Чтобы заручиться такой поддержкой, необходимо провести серьезную разъяснительную работу с людьми и обосновать полезность размещения коммерческого помещения в их доме. Можно предложить выполнить благоустройство прилегающей территории, отремонтировать часть фасада или предоставить жильцам скидки и другие преференции при пользовании услугами открывающегося бизнеса.

Для получения согласия необходимо инициировать собрание, письменно известив всех собственников о месте и времени его проведения. На нем оглашается повестка из нескольких вопросов, к примеру:

• согласование устройства отдельного входа или иных работ, затрагивающих общее имущество;
• благоустройство прилегающей территории после выполнения работ.

По каждому вопросу проводится голосование. В случае положительного решения оно оформляется протоколом, который входит в пакет разрешительной документации.

Выполнить устройство входа можно минуя собрание собственников. Для этого необходимо обратиться в суд, но как показывает практика, узаконение по факту перепланировки происходит намного труднее.

Разработка проекта и получение технического заключения

До начала работ по устройству отдельного входа, помимо согласия собственников, потребуются:

• Проект перепланировки, разработанный специализированной организацией с допуском СРО. В нем должны быть представлены планы демонтажа, монтажа, описание технологии производства работ и указания по технике безопасности. Как правило, проект касается не только устройства входа, но и других изменений планировки.
• Санитарная экспертиза документации. Проект необходимо согласовать с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», специалисты которой проверят соблюдение санитарных и гигиенических нормативов.
• Колористический паспорт — документ, определяющий цветовое решение фасада в случае внесения изменений в его концепцию.
• Техническое заключение. Документ составляется на основании обследования конструкций дома.

Подготовленный пакет подается на согласование в Мосжилинспекцию (МЖИ). Сделать это можно через электронную приемную Правительства Москвы или портал mos.ru. Помимо технической документации также потребуется предоставить заявление и документ о праве собственности или договор аренды.

Если перепланировка включает изменение архитектурного облика здания, то потребуется также согласование Москомархитектуры — документы туда направят сотрудники МЖИ. Срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. Решение о согласовании действует 18 месяцев с даты подписания. За это время необходимо успеть выполнить работы и представить их инспектору МЖИ, который сверит фактическое состояние помещения с проектом.

На что обратить внимание при подготовке проекта и выполнении работ?

• Вновь обустроенная входная группа не должна препятствовать передвижению людей по тротуарам.
• Помимо самого проема согласуются все сопутствующие входной группе элементы — козырек, площадка, ограждения и т. д.
• Вход с устройством лестницы требует обязательного соблюдения требований по обеспечению доступа маломобильных категорий граждан, а именно монтажа пандуса или подъемника.
• Дома, относящиеся к объектам культурного наследия, — особый случай. Здесь, помимо проекта перепланировки, потребуется подготовить проект приспособления и обратиться за согласованием в Департамент культурного наследия г. Москвы.

Как зарегистрировать отдельный вход

МЖИ самостоятельно направляет в БТИ и Росреестр акт о завершенном переустройстве и технический план для внесения изменений в ЕГРН. Это очень удобно — больше не нужно самостоятельно ходить с документами между ведомствами.

Что будет, если сделать отдельный вход без согласования?

Самовольное устройство отдельного входа встречается на практике довольно часто. Но это не самый лучший вариант для старта нового бизнеса. Вряд ли вход останется незамеченным и скорее всего последуют жалобы со стороны жильцов, а также возможных конкурентов. Реакция компетентных органов — полиции, прокуратуры, Мосжилинспекции — не заставит себя ждать. Последуют внеплановые проверки, административные штрафы, которые могут достигать нескольких миллионов рублей, если здание относится к объектам культурного наследия.

Результатом будет предписание вернуть фасад в первоначальное состояние — а это дополнительные финансовые затраты. В конце концов все равно придется проходить все этапы и получать согласование.

Что может пойти не так?

Согласование устройства отдельного входа на первый взгляд кажется простой и понятной процедурой. Однако на каждом из этапов могут возникнуть свои сложности. Вот наиболее типичные проблемы:

• собственники квартир жилого дома отказываются согласовывать устройство отдельного входа;
• отказ со стороны МЖИ, например, по причине ошибок в проектной документации;
• отказ выдачи акта приемки из-за выявленных отклонений от проекта.

Очень часто собственники нежилых помещений сначала выполняют перепланировку, а затем пытаются пройти процедуру согласования самостоятельно и получают отказ. В этом случае лучше сразу обратиться в специализированную организацию, сотрудники которой не только знают все тонкости согласования, но и проведут процедуру строго в рамках закона.

Сроки и стоимость согласования

Срок получения согласования индивидуален в каждом случае. В среднем подготовка пакета документов, включая организацию собрания собственников, разработку проектной документации и получение технического заключения, занимает 2–3 месяца. Рассмотрение документов в МЖИ — 20 рабочих дней, затем выдается разрешение на производство работ, которое действует 18 месяцев. После устройства входа оформляется акт приемки — в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявки в Мосжилинспекцию. Еще 7 дней занимает подготовка технического плана и от 1 недели кадастровые работы.

Стоимость зависит:

• от объема перепланировки и сложности проекта;
• количества ведомств, в которые придется обратиться за согласованием;
• особенностей предоставляемой услуги — полный пакет документов или помощь на отдельном этапе, например, представительство в судебных органах;
• срочности.

Если процедуру согласования берет на себя специализированная организация, то все условия прописываются в договоре. Компании, которые дорожат своей репутацией, не берут аванс за услуги. Оплата по договору производится после получения распоряжения о согласованной перепланировке.

Процесс согласования устройства отдельного входа в нежилое помещение достаточно прост и понятен. Если пошагово проходить все этапы, следуя букве закона, то результат будет положительным. Всеми вопросами можно заниматься самостоятельно, но помощь специалистов позволит избежать ряда ошибок и в целом ускорить процедуру.