Согласование антресоли или нового этажа

Слово «антресоль» у многих ассоциируется с небольшим местом для хранения вещей, расположенным под потолком коридора жилого помещения. Однако это ещё и дополнительный уровень внутри квартиры, который позволяет увеличить её полезную площадь и добавить функционал.

> 1 300

перепланировок за 2023 год

100%

вероятность согласования

8 лет

опыта на рынке, с 2016 года

Работы по устройству антресоли в квартире

Прежде чем начинать работы по возведению антресоли, нужно уточнить несколько важных параметров помещения. Главный из них – высота потолков в квартире. Сразу оговоримся, что у большинства типовых жилплощадей она не превышает 2,5–3 метров. К сожалению, в таком случае речь об антресоли не идёт.

Необходимая высота потолков для возведения антресоли – не менее 4,4 метра. Данный показатель зафиксирован в Требованиях к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП) – для города Москвы и в распоряжении Мособлархитектуры от 16.08.2021 № 27РВ-278 – для Московской области.

В чём же принципиальное значение высоты именно не менее 4,4 метра? Как указано в упомянутых Требованиях, расстояние от пола нежилой комнаты квартиры до антресоли не должно быть ниже 2,1 метра. Обратите внимание, что это «чистая» величина без учёта напольного покрытия. Если речь о жилой комнате, этот габарит не должен быть меньше 2,5 метра. От пола антресоли до потолка квартиры как в жилой, так и в нежилой комнатах – 2,1 метра. Толщина перекрытия дополнительного уровня – 20 см.

Второй важный параметр, необходимый для обустройства антресоли, – статус помещения. Перепланировку можно провести если оно жилое. Что делать в остальных случаях, подробнее расскажем в разделе «Возведение антресоли в нежилом здании».

Что касается естественного освещения, то для антресоли оно непринципиально. То есть наличие окон необязательно.

Иногда в квартирах балконы или лоджии утепляют и объединяют с комнатой или кухней с целью увеличения площади. Обратите внимание, что законодателем установлен запрет на возведение антресоли на вспомогательных помещениях. То есть даже если пространство технически объединено с комнатой или кухней, то дополнительный уровень не должен «заходить» на площадь балкона или лоджии.

Важно! Возведение такой конструкции относится к работам по перепланировке. А она должна начинаться с подготовки соответствующего проекта и его согласования с Мосжилинспекцией или Мособлархитектурой (если квартира в Московской области). Плохим вариантом будет проведение монтажа без получения необходимого одобрения от указанных инстанций. Ведь попытки согласовать установку антресоли постфактум в большинстве случаев заканчиваются отказом и требованием вернуть помещение в первоначальное (проектное) состояние.

Какие помещения можно устроить на антресоли?

На сегодняшний день законодательно предусмотрен перечень помещений, которые могут располагаться на антресоли. К ним относятся:

комната;
игровая зона;
кабинет/библиотека;
кухня;
гардеробная;
санузел.

То есть функционал дополнительного уровня может быть фактически тем же, что и в остальной квартире.

Однако до начала возведения антресоли нужно понимать, что именно будет располагаться на ней. От этого зависит конструкция и материалы, из которых она будет изготовлена.

Что такое антресольная полка?

Теперь рассмотрим, чем антресоль отличается от антресольной полки. Чтобы разобраться в этом вопросе, представим ситуацию: есть квартира с высокими потолками, но до норматива в 4,4 метра эта высота немного не дотягивает. Получается, что физически антресоль в квартиру поместиться может, но с точки зрения закона – нет. Как поступить в данной ситуации?

Решением как раз и станет антресольная полка. По своему назначению это фактически та же антресоль, но есть ряд отличий:

При эксплуатации нельзя использовать стационарную лестницу, а только приставную, складную, придвижную и т. д.
Площадь нормативно не установлена, ее в каждом конкретном случае определяет Жилинспекция.
Для согласования достаточно самого проекта антресольной полки и технического заключения от компании, состоящей в строительной СРО и имеющей соответствующие допуски.

То есть антресольная полка — это законный вариант для квартир с потолками ниже 4,4 метра.

Порядок согласования антресоли

Перед началом работ нужно получить согласование из Мосжилинспекции (или Мособлархитектуры). Безусловно, можно попытаться подготовить документы на одобрение антресоли самостоятельно. Однако это не гарантирует получение согласия. Придётся собирать документы: готовить проект, получать технический паспорт, а также обладать знаниями в области жилищного права и строительных нормативов. Весь процесс стоит доверить специализированным организациям, занимающимся полным циклом работ – от разработки проекта дополнительного уровня до его монтажа.

Итак, что же потребуется для согласования? Необходимы:

Выписка из ЕГРН (правоустанавливающие документы на квартиру).
Согласие всех собственников объекта недвижимости (простая письменная форма).
Технический паспорт, оформленный ГБУ МосгорБТИ (или ГБУ БТИ Московской области). Обратите внимание, что кадастровый паспорт, техническое описание или техпаспорт от кадастрового инженера для согласования перепланировки не подходят.
Проект перепланировки, в котором фиксируется конфигурация антресоли и её технические характеристики.
Техническое заключение ГБУ «Экспертный центр» (есть города Москвы, есть Московской области), так как установка антресоли связана с воздействием на несущие конструкции помещения.
Договор с организацией, которая будет заниматься согласованием, например, с ООО «ТехСтройЭксперт». У такой компании должны быть лицензии, членство в СРО и соответствующие допуски.
Нотариально заверенная доверенность на сотрудников организации.
Заявление в Мосжилинспекцию (или Мособлархитектуру) на согласование переустройства квартиры.

Услуга по согласованию возведения антресоли, как и любой другой перепланировки, предоставляется только в электронной форме. При этом получить ответ можно как в электронном виде, так и в бумажном варианте в МФЦ.

Кстати, если квартира расположена, например, в памятнике архитектуры, то Мосжилинспекция направит всю документацию на рассмотрение в Департамент культурного наследия Москвы. То есть в таком случае согласование будет сразу от двух инстанций.

После получения распоряжения о согласии на переустройство помещения от контролирующего органа можно приступать к ремонтным работам. Важно учесть, что такой документ имеет ограниченный срок действия – 18 месяцев. Что это значит? В этот срок необходимо завершить все ремонтно-монтажные работы и, главное, провести приёмку. Гарантировано уложиться в указанный срок поможет обращение за помощью в проведении согласования и монтажа антресоли к профильным организациям.

Для проведения приёмки работ необходимо:

Подать заявление в Мосжилинспекцию (или Мособлархитектуру) об оформлении приёмочной комиссией акта о перепланировке в многоквартирном доме. К заявлению нужно приложить акты выполненных работ и технический план.
Предоставить сотруднику доступ в помещение для осмотра и оценки возведённой антресоли.
Получить акт о завершённом переустройстве.

После того как акт получен, необходимо снова обратиться в ГБУ МосгорБТИ (или ГБУ БТИ Московской области) для внесения соответствующих изменений в технический паспорт квартиры. Новые данные также фиксируются Росреестром в ЕГРН.

Антресоль — 40 % от какой площади?

Важным моментом при проектировании и возведении антресоли является её площадь. А точнее, тот факт, что конструкция не должна занимать более 40 % от размера квартиры. Этот норматив установлен указанными в начале статьи Требованиями к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме.

И вот тут возникает закономерный вопрос, а о какой именно площади квартиры идёт речь – об общей или жилой? Из разъяснений Мосжилинспекции следует, что в Требованиях (пункт 2.2.12) говорится об общем размере помещения. То есть жилая в расчёт не берётся.

А можно ли установить не одну, а несколько антресолей, которые суммарно будут занимать 40 % площади квартиры? Да это возможно. Главное уложиться в указанный процент. Об этом прямо говорит пункт 10.23 Требований.

Проектирование антресольного этажа в квартиру

Для того чтобы согласовать установку антресоли, нужен проект. Если вы обладаете необходимыми навыками и знаете, как правильно его разработать и произвести расчёт конструкции, то можно действовать самостоятельно.

Однако лучше доверить подготовку профессионалам. Ведь получение согласия от контролирующих органов зависит в том числе и от качества подготовки проектной документации. Если характеристики антресоли не будут отражены должным образом или не в полном объёме, то вы однозначно получите отказ. Более того, качество проекта, произведённые расчёты напрямую влияют на безопасность возводимой конструкции.

При проектировании антресоли важно правильно рассчитать все допустимые нагрузки. Документ составляется с учётом положений постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. В проекте указываются сведения о необходимых работах, структуре и конфигурации, конструктивных взаимосвязях с другими элементами помещения. В составе также должны быть чертежи планируемого дополнительного уровня.

А теперь ответим на вопрос, является ли антресоль дополнительным этажом или нет? Её установка – это перепланировка. То есть она не влияет на основные технические показатели здания. Возведение дополнительного этажа относится к реконструкции. А она предполагает изменение капитальных характеристик здания: высоты, количества этажей, расширения габаритов объекта и т. п. Таким образом, с технической точки зрения антресоль в квартире не считается дополнительным этажом.

Возведение антресоли в нежилом здании

Прежде всего здесь стоит внести ясность, что является нежилым помещением. Это может быть промышленный объект – например, склад или офис. Апартаменты, близкие по своей сути к квартирам, также имеют статус нежилого помещения. Есть ли разница в согласовании возведения антресоли на этих объектах?

В случае с апартаментами (равно как с нежилыми помещениями в многоквартирных домах) все работы проводят по аналогии с квартирами. Такая позиция высказана в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 и определении ВАС РФ по делу А40-82277/2012. То есть необходимо пройти все этапы — от проекта до получения согласования от Мосжилинспекции (или Мособлархитектуры).

В случае если речь идёт про нежилое здание, то процедура будет сложнее. В этом варианте возведение антресоли уже не подпадает под перепланировку, а будет считаться реконструкцией. Порядок согласования подразумевает наличие результатов инженерных изысканий, проекта реконструкции объекта, пакета документов на землю, включая информацию об участке, на котором располагается строение, выписки из правил застройки и землепользования, разрешения на реконструкцию.

В заключение

Возведение антресоли имеет ряд ограничений: она не должна занимать больше 40 % от общей площади квартиры и может быть установлена в помещениях с высотой потолков не менее 4,4 метра. Если данное расстояние немного ниже нормативного, то решением будет антресольная полка. Чтобы установка дополнительной площади в квартире не обернулась проблемами с её «легализацией», делайте это по правилам, а также не пренебрегайте услугами компаний, специализирующихся на согласовании перепланировок и проведении полного цикла работ.